温州乐清农合行成功试行农民自建房抵押贷款

【本文摘要】 为寻求法律支持，乐清农村合作银行通过研究抵押贷款相关规章制度，了解到温州市中级人民法院和温州市国土资源局对集体土地使用权及集体土地上的农民住房转让问题作过规定。

        截至2月末已为3452户农民提供6．23亿元贷款，不良率仅为0．96％

　　温州乐清农村合作银行为有力地支持农民的创业和新农村建设，解决农户贷款抵押保证难的问题，从2006年开始，根据当地实际，全面试点办理集体土地农民自建房抵押贷款业务，将集体土地上建造的农民住房，视同国有土地上的房产办理抵押贷款，深受农民的欢迎。截至2008年2月末，该行已为3452户农民提供集体土地上的自建房抵押贷款，贷款余额达6．23亿元，而不良率仅为0．96％，比该行整体贷款不良率低0．12个百分点。

　　在浙江经济相对发达地区，农民的融资需求旺盛，但因缺乏有效担保，贷款受到一定限制。而住房又是普通农户最主要的资产，在无法抵押的情况下，农民的大量财富被固化而未能支持农民办理融资。尤其在温州等沿海地区，县域农民大多依靠创业致富，因而融资愿望强烈、额度相对较高，小额农贷等传统的信用融资方式已难以满足其需求，加上当地农民的自建房普遍价值较高。因而，当地农民对办理集体土地农民自建房抵押贷款的呼声很高，该需求也就推动了抵押贷款实行。

　　为寻求法律支持，乐清农村合作银行通过研究抵押贷款相关规章制度，了解到温州市中级人民法院和温州市国土资源局对集体土地使用权及集体土地上的农民住房转让问题作过规定。根据该规定，对已办理抵押登记手续的集体土地使用权，只要符合流转条件，就可以由法院直接裁定处分；农民住宅涉及集体土地使用权的，可以在其所在村村民之间有偿调剂，并可办理过户手续。因此，他们也就找出了推出集体土地农民自建房抵押贷款的法律支持依据。

　　业内人士认为，乐清农村合作银行的集体土地农民自建房抵押贷款成功做法，已经突破了对国有性质土地和集体性质土地的用益物权进行区别对待并尽量在信贷业务中避免将后者作为抵押物的传统信贷观。在办理集体土地农民自建房抵押贷款时，他们参照国有土地的房产抵押贷款管理制度及审批流程，借款人在签订贷款合同后，需持房产所有权证，向房管登记部门办理抵押登记（无需对土地使用权证进行登记），然后将其集体土地证和房产他项权证一并交付银行保管。

　　其次，这种做法还具有作价方式灵活的特点。由于农村地区缺乏专业的房产评估机构，采取城镇的房产评估作价方式存在一定难度，而农村金融机构地处各乡镇，对农民的信誉、房产价值、变现能力等较为清楚，因而乐清农村合作银行在提供农民自建房抵押贷款时，采取了较为灵活的作价方式。借款人自行报价后，信贷员及管理人员凭借丰富的农村信贷工作经验，在调查分析的基础上与借款人进行协商，较短时间便可确定房产作价价格。这不仅简化了办贷手续，也降低了农民的贷款成本。

在支持农村经济发展的同时，作为银行业金融机构，必须严格控制风险。为此，乐清农村合作银行采取了多种措施。一是重视第一还款源；二是折算抵押率时差别对待；三是追加财产保险。此外，由于价值低的农民住房即便进行抵押，取得的贷款数额也较小，因此鼓励此类农户通过普通的小额信用贷款或联保贷款解决其资金需求。